Đề xuất tính thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản: Công bằng hay thách thức? 

Trong một bước tiến mới nhằm tăng cường minh bạch thị trường và công bằng thuế, Bộ Tài chính Việt Nam đang đề xuất sửa đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đề xuất này nếu được thông qua sẽ đánh dấu một sự chuyển đổi mạnh mẽ về chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam, hướng tới việc đánh thuế trên thu nhập ròng thay vì doanh thu gộp như hiện nay. 

II. Bối cảnh và lý do chính sách được đề xuất

Hiện nay, đa số giao dịch bất động sản đang bị áp thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, bất kể người bán có lãi hay lỗ. Điều này tạo ra một sự bất công rõ ràng và không phù hợp với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, chính sách cũ tạo điều kiện cho việc khai thấp giá bán nhằm trốn thuế.

Bộ Tài chính đưa ra đề xuất mới nhằm:

• Phản ánh đúng bản chất thu nhập ròng từ chuyển nhượng.

• Tăng cường thu ngân sách nhà nước, chống thất thu.

• Tiệm cận thông lệ quốc tế trong chính sách thuế thu nhập.

III. Tác động tích cực của chính sách mới

1. Tăng tính công bằng trong hệ thống thuế

• Người bán có lợi nhuận nhiều sẽ phải nộp thuế tương ứng.

• Người lỗ hoặc có lãi ít sẽ không bị đánh thuế cao bất hợp lý như hiện nay.

2. Khuyến khích minh bạch hóa thị trường bất động sản

• Buộc người dân khai báo đúng giá mua - bán, tạo cơ sở để xây dựng cơ sở dữ liệu định giá chuẩn.

3. Tạo cơ sở nền tảng cho hệ thống định giá bất động sản quốc gia

• Dữ liệu thuế được sử dụng để hỗ trợ định giá đất, kiểm soát thị trường và lập quy hoạch tài chính công.

4. Góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai

• Khi đánh vào phần lãi, những nhà đầu tư "lướt sóng" ngắn hạn sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn, giúp thị trường ổn định.

IV. Những thách thức và khó khăn khi triển khai

1. Thiếu dữ liệu giá vốn và chi phí hợp lệ

• Phần lớn bất động sản được mua từ lâu, thông qua thừa kế, tặng cho, hoặc không lưu giữ chứng từ chi phí.

• Hệ thống dữ liệu về giá mua – bán hiện nay còn thiếu minh bạch và chưa được số hóa đầy đủ.

2. Khó xác định chi phí thực tế hợp lệ

• Những chi phí như sửa chữa, xây dựng thường không có hóa đơn.

• Người dân chưa quen với việc lưu giữ chứng từ hợp pháp, gây khó cho khâu chứng minh.

3. Nguy cơ phát sinh tranh chấp thuế

• Không đồng thuận về mức thuế có thể dẫn đến gia tăng khiếu nại, kiện tụng, gây áp lực lên cơ quan thuế.

V. So sánh với chính sách quốc tế

• Hoa Kỳ: Áp dụng thuế lãi vốn (capital gains tax), miễn thuế với nhà ở chính thức nếu đáp ứng điều kiện.

• Úc: Áp dụng CGT – có khấu trừ lạm phát và miễn thuế cho nơi ở chính thức.

• Singapore: Đánh thuế dựa trên khoảng thời gian sở hữu tài sản, càng bán sớm, thuế càng cao.

Tổng quát: Các quốc gia tiên tiến đều có hệ thống quản lý thuế bất động sản phức tạp nhưng minh bạch, và dựa vào dữ liệu đầy đủ, số hóa, liên thông giữa các cơ quan chức năng.

VI. Khuyến nghị chính sách và giải pháp thực thi

1. Phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu định danh và giao dịch bất động sản

• Liên thông giữa Bộ Tài chính – Tổng cục Thuế – Bộ Xây dựng – Sở Tài nguyên và Môi trường – Ngân hàng.

2. Cụ thể hóa các loại chi phí hợp lệ và đơn giản hóa chứng từ

• Cho phép một số chi phí được kê khai theo bảng định mức nếu không có hóa đơn.

• Hỗ trợ người dân khai báo chi phí qua hệ thống điện tử.

3. Triển khai thí điểm tại một số địa phương đô thị

• Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... là nơi có hệ thống công nghệ và dữ liệu tương đối tốt để thử nghiệm.

4. Tăng cường truyền thông, hướng dẫn người dân

• Tránh gây tâm lý hoang mang, giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ.